ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง Land and Building Tax

June 7, 2016: Macroeconomics

Headline: Cabinet approved new Land and Buildings Tax Bill
หัวข้อข่าว: พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2559

Thai PBS: The cabinet on Tuesday approved a new land and buildings tax bill which will replace the Household Tax and Land Act B.E. 2475 and Community Development Tax Act B.E, 2508 as recommended by the Finance Ministry. The new law means that owners of land for agriculture, housing or for other purposes and buildings or condominium units will be subjected to taxation when the new bill becomes a law.

The highlights of the bill are as follows: houses which are worth more than 50 million baht each will be subjected to 0.05-0.1 percent tax for the amount exceeding 50 million baht; land for agriculture is liable to 0.2 percent and land for housing, not exceeding 0.5 percent. Unused empty land will be subjected to 1-3 percent tax and the rate will increase every three years; tax exemption for one year for land under construction for the landowner.

สรุปอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ประเภท	ราคาประเมิน/ฐานภาษีและอัตราภาษี	ตัวอย่าง (อย่างง่าย)
เกษตรกรรม อัตราเพดานสูงสุด 0.2%	£ 50               ล้านบาท ®  ยกเว้น > 50 ถึง 100    ล้านบาท ®  0.05% > 100             ล้านบาท ®  0.10%	·    ที่นา 100 ไร่ x ไร่ละ 50,000 บาท = 5,000,000 บาท มูลค่า 5 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่า 50 ล้านบาท จึงได้รับยกเว้นภาษี ·    ไร่ส้ม 1,000 ไร่ x ไร่ละ 80,000 บาท = 80,000,000 บาท ภาษี = 80,000,000 x 0.05% = 40,000 บาท/ปี
ที่พักอาศัย อัตราเพดานสูงสุด 0.2%	ที่พักอาศัยหลัก £ 50               ล้านบาท ®  ยกเว้น > 50 ถึง 100    ล้านบาท ®  0.05% > 100             ล้านบาท ®  0.10% ที่พักอาศัยหลังอื่น £ 5                 ล้านบาท ®  0.03% > 5 ถึง 10        ล้านบาท ®  0.05% > 10 ถึง 20      ล้านบาท ®  0.10% > 20 ถึง 30      ล้านบาท ®  0.15% > 30 ถึง 50      ล้านบาท ®  0.20% > 50 ถึง 100    ล้านบาท ®  0.25% > 100             ล้านบาท ®  0.30%	ที่พักอาศัยหลัก ที่ดิน 100 ตรว. x ตรว.ละ 50,000 = 5,000,000 บาท บ้าน 200 ตรม. x ตรม.ละ 20,000 = 4,000,000 บาท รวมมูลค่า 9 บาท ซึ่งน้อยกว่า 50 ล้านบาท จึงได้รับยกเว้นภาษี ที่พักอาศัยหลังอื่น ที่ดิน 200 ตรว. x ตรว.ละ 20,000 = 4,000,000 บาท บ้าน 300 ตรม. x ตรม.ละ 10,000 = 3,000,000 บาท รวมมูลค่า 5,000,000 + 3,000,000 = 7 ล้านบาท ภาษี = 7,000,000 x 0.05% = 3,500 บาท/ปี
พาณิชยกรรม (ประเภทอื่น ๆ) อัตราเพดานสูงสุด 2.0%	£ 20               ล้านบาท ®  0.3% > 20 ถึง 50      ล้านบาท ®  0.5% > 50 ถึง 100    ล้านบาท ®  0.7% > 100 ถึง 1,000     ล้านบาท ®  0.9% > 1,000 ถึง 3,000   ล้านบาท ®  1.2% > 3,000                ล้านบาท ®  1.5%	Apartment เนื้อที่ 300 ตรว. x ตรว.ละ 100,000 บาท = 30,000,000 บาท อาคาร 4 ชั้น x พื้นที่ใช้สอยแต่ละชั้น 1,000 ตรม. x ตรม.ละ 20,000 บาท = 80,000,000 บาท รวมมูลค่า 110 ล้านบาท ภาษี  = 110,000,000 x 0.09% = 99,000 บาท/ปี อนึ่งต้องรอกฏหมายมีผลบังคับจึงจะมีรายละเอียดเพิ่มเติม เช่นต้องให้มีการหักค่าเสื่อมราคาได้เป็นต้น
ที่ดินว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ อัตราเพดานสูงสุด 5.0%	ปีที่ 1 - 3         1% ปีที่ 4 - 6         2% ปีที่ 7 ขึ้นไป     3%	ที่ดินว่างเปล่า รวมมูลค่า 10 ไร่ x 300,000 บาท = 3,000,000 บาท ภาษีปีที่ 1-3 = 3,000,000 x 1% = 30,000 บาท/ปี ภาษีปีที่ 4-6 = 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท/ปี ภาษีปีที่ 7 ขึ้นไป = 3,000,000 x 3% = 90,000 บาท/ปี

รายละเอียดพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ....

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 ได้มีมติเห็นชอบในหลักการร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. .... ซึ่งจะนำมาบังคับใช้แทนพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ทั้งนี้ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามร่างกฎหมายที่เสนอนี้ไม่ใช่การเก็บภาษีใหม่ แต่เป็นการปรับปรุงการเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ตามกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ เหมาะสม และสอดคล้องกับสภาพการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันมากขึ้น รวมทั้งมีรายได้เพียงพอที่จะนำมาใช้ในการบริหารจัดการในเขตพื้นที่ของตน ก่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้เสียภาษี ช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันให้เกิดการกระจาย การถือครองที่ดิน และช่วยลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองทรัพย์สินได้อีกทางหนึ่ง โดยร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวมีสาระสำคัญสรุปได้ ดังนี้

1. ยกเลิกพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508
2. ผู้มีหน้าที่เสียภาษี  ได้แก่ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ
3. หน่วยงานจัดเก็บภาษี ได้แก่ เทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา โดยรายได้ภาษีที่จัดเก็บได้จะเป็นของ อปท. ที่ทำหน้าที่จัดเก็บ
4. ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด 
5. ฐานภาษี ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
6. อัตราภาษีที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติ จะเป็นอัตราสูงสุดที่จะจัดเก็บภาษีจากผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะจัดแบ่งอัตราภาษีดังกล่าวออกเป็น 3 กลุ่ม ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ในที่ดิน คือ

(1) กรณีใช้เพื่อประกอบอาชีพเกษตรกรรม ให้จัดเก็บภาษีได้ในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.2

(2) กรณี ใช้เพื่อเป็นที่พักอาศัย ให้จัดเก็บภาษีได้ในอัตราไม่เกินร้อยละ 0.5 และ

(3) กรณีใช้ประโยชน์ในด้านอื่นๆ (เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เป็นต้น) ให้จัดเก็บภาษีได้ในอัตราไม่เกินร้อยละ 2 ในส่วนของที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน กำหนดอัตราภาษีสูงสุดในกฎหมายให้ อปท. เรียกเก็บภาษีสำหรับที่ดินดังกล่าวในอัตราไม่เกินร้อยละ 5 ของฐานภาษี

7. ยกเว้นภาษีให้แก่ทรัพย์สินบางประเภท เช่น สาธารณสมบัติ ทรัพย์สินของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์ ทรัพย์สินของสถานทูต ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและที่ดินสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่มิได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ และบ้านพักอาศัยหลักในส่วนที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นต้น
8. อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริงจะกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา โดยกำหนดเป็นอัตราก้าวหน้าเพิ่มขึ้นตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้

(1) เกษตรกรรม ตั้งแต่ร้อยละ 0 ถึง ร้อยละ 0.1 ของฐานภาษี

(2) ที่พักอาศัยหลัก ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ร้อยละ 0.05 ถึงร้อยละ 0.1 และที่พักอาศัยหลังอื่น ตั้งแต่ร้อยละ 0.03 ถึง ร้อยละ 0.3 ของฐานภาษี

(3) ประเภทอื่น ๆ ตั้งแต่ร้อยละ 0.3 ถึง ร้อยละ 1.5 ของฐานภาษี

(4) ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดินจะจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ตั้งแต่ร้อยละ 1 ถึง ร้อยละ 3 ของฐานภาษี

9. การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการบรรเทาภาระให้กับเจ้าของบ้านพักอาศัยหลักที่ได้มาจากการรับมรดก ผู้ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินที่มีอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ และกิจการสาธารณะ ดังนี้

(1) ในกรณีที่เจ้าของบ้านพักอาศัยหลักได้รับกรรมสิทธิ์บ้านหลังดังกล่าวมาจากการรับมรดกก่อนที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ จะมีการบรรเทาภาษีให้ โดยการลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างร้อยละ 50 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

(2) ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีเป็นเวลา 1 ปี ให้กับที่ดินที่อยู่ระหว่างการปลูกสร้างบ้านที่เจ้าของใช้เป็นบ้านของตนเอง

(3) ให้จัดเก็บภาษีในอัตราร้อยละ 0.05 ของฐานภาษี สำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อจัดทำเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย ที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของเป็นเวลา  3 ปี นับตั้งแต่เจ้าของที่ดินได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

(4) ให้จัดเก็บภาษีในอัตราร้อยละ 0.05 ของฐานภาษี สำหรับอสังหาริมทรัพย์รอการขายที่ได้มาจากการชำระหนี้ของสถาบันการเงิน เป็นระยะเวลา 5 ปี

(5) ให้ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกินร้อยละ 75 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียสำหรับกิจการสาธารณะ เช่น โรงพยาบาล และโรงเรียน เป็นต้น

10. นอกจากนี้กฎหมายยังให้อำนาจผู้บริหารท้องถิ่นสามารถขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด หรือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเพื่อลดหรือยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของอาคารบ้านเรือนที่ได้รับความเดือดร้อนได้ เช่น เกิดภัยพิบัติ หรืออาคาร บ้านเรือนเกิดเสียหายหรือถูกทำลาย 

ทั้งนี้ ได้กำหนดบทเฉพาะกาลให้กฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน กฎหมายว่าด้วยภาษีบำรุงท้องที่ และกฎหมายว่าด้วยการกำหนดราคาปานกลางของที่ดินสำหรับการประเมินภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งถูกยกเลิกโดยร่างพระราชบัญญัติฉบับนี้ ยังคงมีผลใช้บังคับต่อไป สำหรับการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ที่ต้องเสียหรือพึงชำระหรือที่ค้างอยู่หรือที่ต้องคืนก่อนที่จะเริ่มมีการบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามร่างพระบัญญัติดังกล่าว

สำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

โทร. 0 2273 9020 ต่อ 3526

โทรสาร 0 2273 9088 

ที่มา : กระทรวงการคลัง

ผู้นำเสนอ : กลุ่มสารนิเทศการคลัง สำนักงานปลัดกระทรวงการคลัง